Umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, zaś powstałe na jej podstawie należy wpisać do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Jeżeli zaś chodzi o samą treść umowy to kwestie te uregulowane są w przepisach kodeksu cywilnego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem uzgodnionym przez jej strony. Jednocześnie warto zaznaczyć, że jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie – a tak jest z reguły – ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy. Istotne jest, że te postanowienia umowy obowiązują nie tylko pierwszego użytkownika wieczystego, ale także kolejnych wieczystych użytkowników tej samej nieruchomości (np. w przypadku sprzedaży prawa, jego darowizny czy dziedziczenia). Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie – wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Warto także pamiętać, że termin rozpoczęcia lub zakończenia zabudowy może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od niego.
Z reguły umowa tego rodzaju zawiera następujące elementy:
- termin rozpoczęcia i zakończenia robót,
- rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie,
- warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego,
- wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Jak wspomniałam, użytkownik wieczysty, który nie jest w stanie dotrzymać ustalonych w umowie terminów zagospodarowania (w tym zabudowy) nieruchomości, może złożyć wniosek o przedłużenie terminu.
Wniosek powinien zostać złożony do właściciela gruntu (najczęściej będzie to gmina). Termin może zostać przedłużony dopiero w wyniku złożenia takiego wniosku, a skutkiem jego przedłużenia jest to, że użytkownik wieczysty unika m.in. negatywnych konsekwencji w postaci nałożenia nań opłat dodatkowych albo w postaci wcześniejszego rozwiązania umowy. Jednocześnie należy pamiętać, że właściciel gruntu może odmówić przedłużenia terminu (np. w sytuacji gdy jego niedotrzymanie wynika z przyczyn leżących po stronie użytkownika wieczystego lub następuje z jego winy), jednakże w każdym przypadku odmowa powinna zostać uzasadniona.
Jeżeli organ administracji wyrazi zgodę na przedłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości, strony powinny podpisać aneks do umowy. Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika bowiem, że brak jest możliwości przedłużenia tego terminu w drodze decyzji administracyjnej. Warto także pamiętać, że w przypadku gdyby organ administracji, bez uzasadnionej przyczyny, odmówił prawa do przedłużenia terminu na zagospodarowanie nieruchomości, to w takim przypadku istnieje możliwość wniesienia przeciwko niemu powództwa o nakazanie złożenia oświadczenia woli. Pozew tego typu należy złożyć do sądu powszechnego.
Galiński & Kleina – Kancelarie Radców Prawnych – Prawo i podatki w Trójmieście >>
